山林の売買について


日本の山林の58%は私有地となっています。
それらの山林は相続され、子の代、孫の代と受け継がれていきます。
しかし、それらの山林は二束三文の価値しかなく、相続登記もせずに放置するということになります。
相続人が50名、100名などと膨れ上がることもあります。
固定資産税も安いとはいえかかってくるわけで、いずれ売却をして税負担等の重荷から解放されたいと思うかもしれません。
山林は農地と違い特別な許可は必要なく、買い手がいれば不動産売買としての手続になります。
そして、山林売買専門の会社まで存在します。
それで、これから山林の売買について見ていきます。

山林売買の問題点について

山林はおおむね広大で価格は安いです。
それで、いろんな問題が生じてきます。
以下にそれらについて挙げていきます。
1.公募面積と実測面積の違いがあること。
2.売買市場が成熟していないこと。
3.山林相場が不安定であること。
まず1.について。公簿面積と実測面積とは、食い違っていることも多くあります。
それで、通常の宅地売買については、実測を測量し、境界を確定して売買しています。
しかし山林は、広大であるために、測量に膨大な費用がかかります。
また隣地の所有者との境界を明確にするのも不経済な状態となります。
それで、山林では公募面積で売買されるのが通例となっています。
2.について。売主や買主が少なく、山林売買の市場が成熟していません。
市場規模が小さいということになるので、売ろうとしても買主が見つからない可能性があり、簡単に売ることができません。
3.については、取引が少ないために相場が形成されにくく、売買価格は当事者次第となります。
山林を持て余していて、どうしても売りたいという側の方が、買いたい側の価格交渉に屈してしまうということもあり得ます。

山林売買傾向と斡旋サービスについて

山林の需要や市場が小さく、相場の把握は困難ですが、山林の属する地域により、売買の傾向はあります。
市街地から近い順に、都市近郊林地、農村林地、林業本場林地、山村奥地林地という分類になります。
売買価格も、1のように市街地に近いほど高く、遠ざかるほど安くなります。
また、市街地に近い林地は、買主も個人に限らず投資目的の法人も参入します。
さらに、都市計画区域での分け方として、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域/準都市計画区域、都市計画区域外、という分け方もあります。
市街化調整区域までは投資目的の法人も参入しますが、都市計画区域外となりますと、林業目的の法人や、使途不明の個人での購入ということになります。
また、外国人が日本の山林に投資するという動きもあり、さらに、仲介業者や転売目的の業者に対して売ることもできます。
また、斡旋サービスですが、全国にある森林組合(もしくは森林組合連合会)の中には、斡旋サービスをしている組合もあって、山林売買のマッチングをしてくれます。
そういった森林組合の斡旋サービスは、全国的な規模ではなく、管理下にある地域の山林を取り扱っていますが、閲覧する人もいますので、一定の効果はあります。
他にも、山林バンクというページがあり、山林売買の仲介をしてくれます。
http://sanrinbank.jp/
ここでは、山林に特化して、売買を扱っており、こういうページを活用することができます。
さらに、登録しなくても売りに出されている物件をみれば、実際の山林がどのくらいで取引されているか知ることもできますし、役に立つ情報を見出すこともできます。

山林売買の相場について

ほとんどの山林は、坪1,000円以下で取引されているということですが、地域により相場傾向や買主傾向には違いがあります。
ある程度の相場は分かりますが、参考程度ということです。
都市近郊林地は、最頻値1,000-4,999円/㎡、500円/㎡を超えると個人以外の買主が増えます。
農村林地は、半分以上が300円/㎡未満、高くても1,000円/㎡がほとんどで、買主は個人が多くなります。
林業本場林地は、100円/㎡未満、買主として安価な山林は個人が購入しています。
山村奥地林地は、100円/㎡未満が大半となっています。
買主ですが、300円/㎡(坪約1,000円)を境に個人と個人以外で分かれます。
個人では農村林地での購入が多くみられるということです。
都市計画区域で分けると、市街化調整区域では価格が高いため個人以外の取引が、個人では都市計画区域外での取引が見られます。

山林の管理や売買について、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所 tokaihorei@nifty.com