空き家跡地をコインパーキングとして運用する方法


前回、空き家跡地を月極駐車場として運用する方法について考えました。
次はコインパーキングとして運用する方法について検討をします。
それぞれのメリット、デメリットを検討をします。

コインパーキングの収益

コインパーキング運営の特徴は、駐車ユニットや駐車場代精算ユニットなどの設備費用が高いものの、収益性が良いということがあります。
また月極駐車場の特徴は、利益が低くなるものの、特殊な設備は一切不要なので、コインパーキングよりも圧倒的に低リスクであるということがあります。
駐車場設備機器の製造・販売の株式会社アイテック(本社・東京都文京区)は、両者の車1台分の収益モデルを紹介しています。
車1台分の収益モデル
1.月極駐車場  1台1ヶ月2万円(京都市中心部など)
想定月次売上  20,000円
2.コインパーキング
日中16時間を1時間200円で貸す
夜間の8時間を1時間100円で貸す
日中12時間、夜間3時間稼働したとすると、1日2,700円売り上げ。
想定月次売上(30日)  81,000円
上記想定を見てわかるように、月61,000円の開きがあります。
これがもし10台収容できる駐車場ですと、月額61万円も開き、年間732万円も差が出ます。
計算式
月極駐車場 月20,000円×10台×12か月=240万円/年
コインパーキング 月81,000円×10台×12か月=972万円/年

専用の機材が必要

コインパーキングは劇的に収入が上がりますが、それには専門の機材が必要です。
例えば、名古屋市の駐車場サービス会社の名城企画株式会社が販売している「フラップ式駐車場機材」の価格は、10台分、工事費込みで360万円となっています。
フラップ式とは、駐車場に低い台のような機材を設置して、そこを乗り越えると金属の板が持ち上がってロックを書けるという装置です。
フラップ式を進化させたカメラ式ロックレス駐車場機材は、400万円となっています。
それに対して、月極駐車場はいずれの機材も不要ですので、初期投資は圧倒的に低く済みます。
これらをまとめまして、土地の整備費を含めないで、車10台分の駐車場の初期投資は以下の通りとなります。
1.月極駐車場 0円
2.コインパーキング 360-400万円

駐車場サービス会社に土地を預けるメリット・デメリット

コインパーキングを行う場合に、駐車場サービス会社に初期整備から月々の運営まですべてを任せてしまうことが多くあります。
この駐車場サービス会社のビジネスモデルはとても簡単です。
まず、空き家の所有者は、空き家を撤去して、その土地を駐車場サービス会社に預けます。
次に駐車場サービス会社は、その土地にコインパーキング設備を整え、管理から集金までを行います。
土地の所有者は、駐車場サービス会社から毎月使用量をもらいます。
この方法ですと、土地の所有者がしないといけないことはほとんどありません。
メリットとしてまとめてみると下記の通りです。
1.何もしなくても収入が入る
2.リスクは最も小さい
3.初期投資は0円、借入金は不要
デメリットは、下記の通りとなります。
1.駐車場サービス会社から手数料が弾かれる。実質的に駐車場サービス会社に運営費を支払う形になる
2.土地活用パフォーマンスとしては最小となる
個々での説明として、土地活用パフォーマンスが最小、ということですが、これは、小さい儲けの商売がさらに小さくなることを意味します。
つまり、駐車場経営はただでさえアパートマンション経営よりも土地活用パフォーマンスが低い、つまりもうけが少ないのに、駐車場サービス会社から手数料を引かれますと、さらにパフォーマンスが悪化してしまう、ということです。
それで、収支計算を事前にしっかり行っておかないと、ただ同然で土地を他人である駐車場サービス会社に貸してるようなもんだ、ということになります。

おもな駐車場サービス会社のビジネスモデルの仕組み


まずは、黄色い看板のタイムズ24です。
土地の所有者はまず、タイムズ24と土地の賃貸借契約を結びます。
その後、タイムズ24が駐車場機材等を設置して、運営を開始します。
タイムズ24は、土地オーナーに対し、毎月使用料を支払います。
その使用料は定額であり、定額の賃料ということになります。

次に三井のリパークです。
三井のリパークの仕組みも、タイムズ24とほぼ同じです。
ただ違うのが、将来的に住宅建設を予定している土地でも、駐車場経営開始がOKとなっているところです。
空き家の所有者が、いずれ空き家を取り壊して新しい住宅を建てたいと考えているとします。
しかし、新しい住宅を建てるまでに期間が空いてしまうと、土地をただ遊ばせるだけとなります。
こういう時に、三井のリパークに土地を貸したら、遊ばせるよりも収入がある、ということになります。
もちろん、新しい住宅を建てるときには、撤退することになります。
いずれにしても、その土地の立地条件や形状等を判断しつつ、月極にするのかコインパーキングにするのか、またコインパーキングはどの会社に依頼するのか、決めていくことができます。

空き家を解体してコインパーキングにした方がいいのかどうか、月極にするのかコインパーキングにするのか、またどうやってコインパーキング経営をしていくかについても、お困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所 tokaihorei@nifty.com