空き家リフォームの相場について


空き家を売るという時に、リフォームを行って、売却額を増加させたいという方もおられるようです。
空き家の所有者が、その家に住む予定がない場合、物件価格アップ目的のリフォーム費用は、できたら最低限に抑えたいと思うものです。
しかし、リフォームの価格はあってないような不透明なもので、相場が分からないため、大きな損失となってしまうこともありえます。
リフォームの業界は、建築士から無資格者まで入り乱れ、いろんな施工業者があります。
中には悪徳リフォーム業者もいます。
そういう悪徳業者に引っかかった場合、最終的にとんでもない金額を請求されてしまうような事例がいくらでもあります。
それで、今回はリフォーム費用の相場について記します。

リフォームしない場所のリストを作る

リフォームをするときりがありません。
空き家リフォームは、かける費用や投資収益とのバランスを考える必要があります。
それで、徹底的に全部を直すのではなくて、まずはリフォームをしない場所を決めていき、残った部分(リフォームが必要な場所)を、消去法であぶりだすということができます。
この消去法ではっきりしたリフォーム不要箇所は、どんなことがあってもリフォーム費用をかけることはしないものと決めておきます。
リフォーム業者は、営業トークを使い、ここを直したらどうか、あそこを直したらどうかと勧めてくるので、「ここは業者が何と言おうと、予算をかけず現状維持にする」という決意が大切になってきます。

リフォームの判断基準

1.売却する場合
売却する場合は、水回り関連や内装関連については、リフォーム対象から外してもよいです。
この家を買う人の好みがあるため、あえて内装はいじってない、という言い方もできます。
さらに、「現状渡しでよければ、さらに値引くことができますよ」というように、営業アプローチの材料とすることもできます。
手をかけるのは、住宅の外観が優先順位に挙がってきます。
外観リフォームは、内覧希望者や不動産会社が訪問した際に大きなインパクトを与えることが多く、所見イメージでそのまま売却に結び付きやすいというのがあります。
屋根、外観、門、アプローチなどが汚い家は、内覧者に悪いイメージを与えやすくなります。
2.自分や家族が住む場合
将来的に、空き家所有者ご自身や子供、親族等が物件に住む予定があるのなら、外観リフォームは手を付けないでおきます。
実際に住宅に住む人にとって見れば、生活利便性に直結しない建物外観よりも、具体的な生活上不便であったり老朽化している、建物内部のリフォームの方が重要です。
具体的には、キッチン、手洗い場、風呂、内装のリフォームは、老朽化した機能の刷新化だけでなく、住む人の気持ちもリフレッシュするため、これからもこの家に住みたいという気持ちが大きく盛り上がります。
3.空き家の不動産価値を高めたい場合
この場合は、根本的な増改築や全面リフォーム、二世帯リフォームといったリノベーションを検討することができます。
コストはかかりますが、売却時(賃貸時)に大きく利益が出せる可能性があるため、トータルの手残り利益が向上する結果に結びつくケースがあります。
大きくコストをかけることにより、大きなリターンを考えるという方法になります。

リフォーム費用の相場

まず、場所ごとのリフォーム費用を見ていきます。
大体、以下の金額の通りです。
あくまでもこの表は、「この場所をリフォームする人は、大体このくらいの費用をかけているようだ」という価格相場の目安である、ということに注意してください。

水回り
 キッチン 100-150万円
 浴室   100-120万円
 トイレ  30-40万円
 洗面室  20-30万円
内装
 リビング 100-150万円
 ダイニング 30-60万円
 寝室  60-80万円
外観
 外壁  90-120万円
 屋根  50-100万円
 外構・エクステリア 60-90万円
 駐車場・ガレージ  50-100万円
大規模
 増改築  750-1000万円
 全面リフォーム 1000-1250万円
 二世帯リフォーム 1000-1250万円

これより細かい分類の相場や費用については、あまりに数が多く、挙げてはいません。
実際にリフォーム業者の営業から話を聞いて、どんな種類があって、それがいくらなのか、確認していくしかありません。
例えば、上記の表で、キッチンで100-150万円とありますが、キッチンのシンク、流し台だけでも、いろんな商品があり、価格差はかなりあります。
流し台をどのタイプにするかなどの1アイテムで、10-20万円は簡単に変動していきます。
公団型の流し台なのか、それともアイランドキッチンか、そういった違いです。
例えば、食器洗い機をキッチンにビルトインとか言い出すと、さらに値段が張ってきます。
また、リフォームをどこまで行うかについても、また検討しなければなりません。
売却や賃貸を予定した空き家リフォームであれば、常に最低限必要なところだけにコストを投入するということが大事です。
リフォーム業者は、どんどんといろんなリフォームを勧めてくることがあります。
その場の雰囲気に流されて、不要な個所に高額な工事を入れるというようなことはせずに、個別箇所ごとにこれ以上の費用は出さない、という上限価格を決めておくということが大切になります。。

家を売却するか賃貸にするか、またどういうリフォームにするかについても、お困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所 tokaihorei@nifty.com