市街化調整区域の空き家を売る場合

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市街化調整区域は厳しい規制があり、新規の建物は建てられないことが多いです。
それで、市街化調整区域の空き家を売ろうとしても、現実にはなかなか売れないということになります。
しかし、下記の方法を行うことによって、安全、確実に売却することができます。

市街化調整区域とはどういう所か

都道府県や市町村などの地方自治体は、自治体のすべての区域を「都市計画区域」と「それ以外」に分けています。
そして自治体が規制しているのは、都市計画区域に指定した土地です。
京都府亀岡市の周縁部のように、それ以外となる都市計画区域外という区域が、バブル期に住宅開発が行われたが、上下水道等の生活基盤が十分に整備されていない住宅地も見られます。
さて、その「都市計画区域」には2種類あり、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。
これらの違いは、規制の強さになります。
つまり、市街化調整区域の方が、規制が格段に強くなるということです。
なお市街化区域でも、規制がないわけではなく、規制が緩い、というだけです。
市街化調整区域の規制はかなり強いのですが、それは自治体側が、そこにおいては経済活動や住民の居住をなるべく抑えようとしている、ということです。
逆に、経済活動や居住は、なるべく市街化区域で行ってほしい、ということになります。
そして、これらの区域の区分けのことを「線引き」といいます。
地図上に線を引くというイメージです。
そして、市街化調整区域は、わざと人々が住みにくいと感じるようにした土地、ということになります。
その市街化調整区域にある住宅は、住みにくいことが分かっているので、住みにくい、ということになります。
その他にも、融資が付きにくい、不動産仲介会社が仲介するのを嫌がる、また購入希望者が相場以上に安く買おうとするといった問題があります。
ただ、だれもが嫌がる立地、というわけではなく、そこに事情や好みで住みたい、という人もいます。
つまり、居住希望者がとても少ないというわけではなく、0ではない、つまり工夫や知恵で売ることができる、最悪の場合でも値段を下げたら売れる、ということになります。

太陽光発電をしたい人に売る

建築物でなければ、市街化調整区域内に建てることはできます。
国土交通省は、太陽光発電設備について、建築基準法上の規制を受ける工作物でも、建築物でもないという見解を示しています。
それで、太陽光発電設備は建てることができる、ということになります。
太陽光発電を手掛ける企業は、全国の遊休地を探しています。
それで、市街化調整区域にある空き家をそういった企業に売ることは、空き家を売るには最も確実な解決策となります。

行政の規制緩和の流れに乗る

市街化調整区域は、その区域内での農業や漁業を守るために、開発を抑制するという趣旨で設定されています。
また、市街地の無秩序な拡大を抑制するという目的もあります。
しかし、今や地方はどんどん過疎化して、若者が流出して衰退する一方となりました。
限界集落という用語まで出てきました。
それで、市街化調整区域での規制は緩和される傾向となっています。
例えば、奈良県香芝市における規制緩和は、次のリンクの通りです。
http://www.city.kashiba.lg.jp/business/0000004675.html
産業の活性化、地域の活性化のために規制緩和を行っているということです。
また、滋賀県甲賀市でも、規制緩和を行っています。
http://www.city.koka.lg.jp/10895.htm
水口地域、甲賀地域、甲南地域において、自己居住用の住宅を建てることができます。

国も市街化調整区域の空き家の売買をしやすいようにしている

国も、市街化調整区域の規制を緩める方向を打ち出しています。
国の狙いは、地方への移住促進と観光振興です。
地方の農村や山間部に都心部の人を呼び込むことによって、地方はコミュニティの復活ができますし、都会の人は心の癒しを得ることができます。
「市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう開発許可制度の運用を弾力化~開発許可制度運用指針の一部改正~」という文書です。
http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000102.html
市街化調整区域で、人口減少・高齢化の進行により、空き家が数多く発生しています。
それで、その空き家を地域資源ととらえ、観光振興や集落の維持のために活用したいという声があり、それを踏まえて既存建築物を活用した地域再生の取組に対して、許可の運用を弾力化するということです。
また国は市街化調整区域の空き家を活用する場合の条件を出していて、宿泊施設、飲食店、賃貸住宅、高齢者向けグループホームなどに転用するのはOK、としています。
「など」となっているので、その目的以外も場合によっては認めるということで、観光振興、既存集落の維持、昔から住んでいる住民たちの生活水準の維持のいずれかに該当すればよい、ということでs。

市街化調整区域の空き家購入希望者が何をするのか

国や地方自治体が、市街化調整区域の規制を緩めるのですが、それでその空き家を何に使ってもいいというわけではありません。
自治体によっては、住宅としては認められるが、飲食店はダメとか、そういう場合もあります。
例えば、購入希望者が住宅として空き家を使いと言いつつ、実際はカフェにしたいと考えているとか、または増築や建て替えを考えている、というかもしれません。
こういう場合はすべて、地方自治体の担当者に、「購入希望者はこういう目的で空き家を使いたいと言っているが大丈夫か」と問い合わせてみることができます。
問い合わせをして確認しないと、住宅の売主にも責任が及ぶ場合があります。

売買契約書の「開発許可却下時の特約」に注意

売買契約時に、売る側が注意しなければならないのが、売買契約書の中の、開発許可却下時の特約に関する条項です。
市街化調整区域の不動産の売買については、行政の担当者がいつ何時「そのような話は聞いていませんよ」というか分かりません。
または、行政担当者が購入希望者に対して、何らかの条件を課すかも分かりません。
その行政担当者が修正指示通りに、空き家売買の内容を変更できなければ、行政の許可が出ないことになります。
この開発許可却下時の解約の特約の条項は、こういった事態に陥った場合、購入希望者は売買契約を解約できるという特約です。
空き家を売りたい場合に、開発許可が下りないという理由で解約となることは、避けたいものです。

この人には売れないと思ったらすぐに撤退をする

市街化調整区域の空き家の売買が決まりそうだ、というときに、何の用途にするのかを聞きまして、役所にもよいかどうか聞いて、「このような用途なら問題ない」と保証できたらいいのです。
しかし、「こういう用途では行政の許可が下りない」という場合もあります。
その時は、「許可が下りないので残念ながら諦めてください」と言う、ということです。
市街化調整区域について知らない人、購入後の使用目的を隠す人、行政への相談をかたくなに断る人と交渉しても、時間の無駄となります。
売り急いで、かえってしくじるかもしれません。
それで、じっくり確認して情報収集して、難しいですが、確実に売れると信じて、売却活動を行う、ということになります。

市街化調整区域の空き家を売るのか貸すのか、どうやって売るのかについても、お困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所 tokaihorei@nifty.com